Renditechancen für Wohnungsvermieter

In welchen Regionen Immobilieninvestoren mit guten Chancen rechnen können

Darüber hinaus untersuchte Money House, in welchen geografischen Regionen die Kaufpreise gemessen an der Miete günstig sind und die zugleich eine Renditechancen für Wohnungsvermieter oder nur eine moderate Wertminderung aufweisen. Die Studie für die regionalen Immobilienmärkte in Deutschland wurde vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützige GmbH (HWWI) durchgeführt. Um den Zusammenhang zwischen Miet- und Kaufpreisen bei Immobilien zu verdeutlichen, verwenden die Herausgeber des Wohnungsatlas das sogenannte Multiple. Dieses zeigt, wie viele Jahre Miete als Teilzahlung für eine selbstgenutzte Wohnung in einer Region oder einer Stadt nötig sind.

Immobilienpreise entwickeln sich regional sehr unterschiedlich

Wie diese Untersuchungen zeigen, haben sich die im vergangenen Jahr stark überhöhten Preise für Eigentumswohnungen wie folgt reduziert: In 384 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten sind Eigentumswohnungen im Vergleich zum Jahr 2010 preislich reduziert worden.

In 95 Prozent der Regionen lag der Durchschnittspreis zudem unter der "ortsüblichen jährlichen Nettokaltmiete für eine vergleichbare Wohnung“, stellt das HWWI fest.

Im Text heißt es weiter: „Der seit langem bestehende Trend, dass die Bruttokaufpreise stärker steigen als die Mieten, hat sich 2023 umgekehrt: Die Nettokaltmieten (also ohne Mehrwertsteuer) stiegen im Durchschnitt aller Kreise und kreisfreien Städte im Vergleich zum Vorjahr um über 4,9 Prozent, bei den Immobilienpreisen gab es nominal ein Minus von 4,2 Prozent.“

Erwerb einer Wohnung kann sich auch in teuren Regionen lohnen

Preise für erworbene Wohnungen kosteten im letzten Jahr noch rund 6,2 Prozent mehr. Den Mietpreisanstieg wies man mit 4,5 Prozent etwas geringer aus. Die Postbank erklärt, dass die kauffinanzierte Mietwohnung innovativ bleibe, obwohl Kaufpreise aktuell noch hoch angesetzt sind. Voraussetzung dafür seien moderat praktizierte Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete in Verbindung mit der Prognose einer weiteren reellen Wertsteigerung. Das gäbe es aktuell in 34 Regionen in Deutschland.

Ein Maß für die Rentabilität ist das Verhältnis der Jahresnettomieteinnahmen zum Kaufpreis. Dieser als Reproduktionsquotient bezeichnete Index verzeichnete 2023 einen weiteren Rückgang auf durchschnittlich 26,3 Jahresnettomieteinnahmen. „Von 2020 auf 2021 lag er bereits mit 2,8 Jahresnettomieteinnahmen im Plus, 2022 flachte die Entwicklung mit einem Plus von 0,4 bereits ab“, schreibt die Postbank.

Die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete klaffen weit auseinander

Dennoch wiesen 18,5 Prozent der Regionen einen Multiplikator von über 30.000 auf für hochpreisige Immobilien. Im vergangenen Jahr lag der Anteil mit 36,3 Prozent mehr als doppelt so hoch.

Große Wachstumsfaktoren finden sich insbesondere in Küstenzonen, zahlreichen Großstädten, allen sieben Metropolen, vielen weiteren Großstädten sowie weiten Teilen Bayerns. Auch für das Umland von Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und weiteren Metropolen werden gute Werte ausgewiesen. Spitzenreiter im Jahr 2023 ist der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Syll mit einem Wert von 80,1. Niedrige Faktoren unter 22,5 finden sich insbesondere in den ländlichen Regionen Mittel- und Ostmitteldeutschlands. Als Beispiele seien Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sowie teilweise Niedersachsen oder Teile von Nordrhein-Westfalen oder Rheinland-Pfalz genannt.

Bei Wiederverkauf von Eigentumswohnungen drohen Verluste

„Bei der Beurteilung eines potenziellen Kaufobjekts sollte man nicht nur das Verhältnis von Preis zu Miete berücksichtigen, sondern auch die zukünftige reale Preisentwicklung. Je höher die Renditeaussichten für Eigennutzer sind, desto geringer ist der regionale Einfluss und desto höher ist der erwartete zukünftige reale Preisanstieg.“ So lautet der Rat der Postbank.

Und diese Kriterien würden auch für potenzielle Vermieter gelten, denn die anfängliche Mietrendite wäre umso höher, je niedriger das vom Reproduzierenden angebotene Vielfache ist.

Für 124 dieser Regionen in Deutschland ermittelten ihre Analysten den Unbezahlbarkeitsfaktor für 2023 bei 27,5 und höher – eine Einschätzung, dass dies ein hohes Preisniveau in Bezug auf die Miete ist –, während sie in 27 von ihnen für 2025-35 eine rückläufige Preisentwicklung prognostizieren (davon 15 mit hohem und 12 mit moderatem Preisrückgang bis 2035 – also einem erhöhten Risiko einer Preiskorrektur).

34 Regionen mit guten Renditechancen für Wohnungsvermieter

Aus den 400 Landkreisen Deutschlands hat das HWWI die 34 Regionen ausgewählt, „die aktuell für Kaufinteressenten besonders attraktiv sind“. Dabei ergab die Studie nicht nur für vier Metropolregionen, vier Mittelstädte und 26 Kreise in insgesamt elf Bundesländern Vervielfacher von über zwei. Eine Nachzählung ergab zudem nicht nur für vier Metropolregionen, vier Mittelstädte und 26 Kreise in insgesamt elf Bundesländern Vervielfacher von über zwei. Sie wies zusätzlich auch die geschätzten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen bis zum Jahr 2035 aus. Sechs dieser Kreise und drei der kreisfreien Städte werden dabei mit einem Vervielfacher von maximal 22,5 aufgeführt.

Die Top 9 bei den Investitionschancen in Deutschland

Vervielfältiger 2023* von maximal 22,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 bis 2035** von mindestens 0 Prozent. * Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. ** in Prozent pro Jahr (real). Nach niedrigstem Vervielfältiger sortiert. Quellen: BBSR (2021), Value AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Statistisches Bundesamt und Landesämter (2024), Berechnungen HWWI.

Noch günstig und mit deutlich positiver Wertentwicklung

Mit Multiplikatoren von 22,5 bis 25,0 und einem prognostizierten Wachstum von mindestens 0,5 Prozent bis 2035 handelt es sich hierbei um diese Regionen:

• Frankenthal (Pfalz)
• Grafschaft Bentheim
• Germersheim
• Gifhorn
• Waldshut
• Groß-Gerau
• Landau in der Pfalz

Weitere 18 Regionen des Spitzenverbandes weisen Multiplikatoren zwischen 22,5 und 25,0 auf und die künftigen Preissteigerungen werden auf unter 0,5 Prozent pro Jahr geschätzt.

Zu dieser Gruppe zählen die niedersächsischen Landkreise Verden, Rotenburg (Wümme) und Stade, die Hansestadt Bremen, die nordrhein-westfälischen Landkreise Heinsberg, Kleve, Soest und der Rhein-Erft-Kreis, die Stadt Dortmund sowie die beiden hessischen Großkreise Offenbach und Gießen.

Auf Bundesebene sind es außerdem in Baden-Württemberg die Landkreise Tuttlingen, Göppingen und der Enzkreis. In  Rheinland-Pfalz zählen der Landkreis Alzey-Worms, in Brandenburg der Landkreis Barnim und in Sachsen-Anhalt die Stadt Magdeburg dazu.

Vielversprechende Regionen mit leicht erhöhten Kaufpreisen

Als „aussichtsreiche Gebiete mit moderat gestiegenen Preisen“ bezeichnet die Bank Kreise und Städte mit Vervielfältigern im Bereich zwischen 25,0 und 27,5 und einer steigenden Preistendenz von über einem Prozent.
Dazu zählen:

• Landkreis Segeberg
• Landkreis Lörrach
• Jena
• Mainz
• Schwabach
• Trier
• Landkreis Ludwigsburg
• Landkreis Biberach

Für weitere 70 Gebiete mit Multiplikatoren zwischen 25,0 und 27,5 wird ein Preisanstiegstendenz von über 0,5 Prozent angegeben.

In Gegenden mit Wertverlusten ist „große Vorsicht geboten“

Der Studie zufolge müssen Käufer von Mietwohnungen in 98 Kreisen und Städten bis 2035 mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr rechnen. „Dort sollten Sie daher besonders vorsichtig sein“, rät die Postbank.

Für Gewerbespekulanten oder sehr langfristig orientierte Vermieter könnten sich allerdings 33 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung, aber weniger als 25-facher Vervielfachung als Investment anbieten.

In den sechs Gebieten mit Vervielfachungen von bis zu 22,5 und sehr geringen Preisrückgängen von minus 0,25 bis unter 0 Prozent könnten Wohnungskäufer bei der Miete langfristig das bessere Geschäft machen.

Immobilienkauf Leipzig mithilfe einer Lebensversicherung

Dabei ist eine Lebensversicherung für einen potentiellen Eigenheimkäufer doppelt sinnvoll, sei es als Kapitalanlage oder für den Eigenbedarf, da die Police als Sicherheit für eine Hypothek verwendet werden kann.

Viele Versicherer bieten neben einer Lebensversicherung auch ein Eigenheimdarlehen auf Basis einer lebenslangen Einzahlung in eine Art Baudarlehen mit festem Zinssatz für eine Laufzeit von 10, 15, 20 oder gar 30 Jahren an. Vor allem solche langen Laufzeiten mit Zinsbindung sind langfristig von Vorteil, insbesondere wenn es um langfristige Kostenstabilität geht.

Eine Lebensversicherung kann beispielsweise ebenso wie eine Restschuldversicherung auch dazu dienen, Familienangehörige abzusichern, falls der Kreditnehmer vor Ende der Laufzeit der Hypothek verstirbt.

Eine Lebensversicherung könnte beispielsweise so gestaltet sein, dass im Todesfall des Kreditnehmers nicht nur ein Restbetrag nach Rückzahlung der ausstehenden Kredite übrig bleibt, sondern auch genug Geld, um eine angemessene Familienabsicherung für die Hinterbliebenen zu gewährleisten.

Als Vermieter muss man den richtigen Versicherungsschutz abschließen, um schwere finanzielle Auswirkungen zu vermeiden. Mietnomaden sind nur eines von vielen Risiken, die für einen Vermieter zu einer lebenswichtigen Frage werden können.

Absicherung für den Vermieter in Sachsen

Hier leben auf zehn Haushalte sechs zur Miete. Doch nicht immer läuft das Leben zur Miete so reibungslos, wie es sich der Vermieter wünscht. Neben säumigen Mietern lauern noch viele weitere Risiken, darunter Hochwasserschäden, die für betroffene Immobilienbesitzer schnell zum Albtraum werden können. Durch die sorgfältige Auswahl der richtigen Policen lassen sich diese Risiken zumindest teilweise minimieren.

Von den insgesamt über 39,3 Millionen Haushalten in Deutschland leben 58,2 Prozent und damit rund 22,9 Millionen Haushalte in Mietwohnungen und Miethäusern.

Wer eine Immobilie vermietet, hat die Wahl zwischen einem seriösen, solventen Mieter und der Ruine mit vier Beinen und dreckigen Schuhen, die an die Tür hämmern. Gravierend und nicht nur die vielbeschworenen Mietnomaden sind die Risiken, die für den Vermieter schnell hohe Kosten bedeuten können.

Kostenschutz von Eigentum und Mieteinnahmen

Wichtig in diesem Zusammenhang ist daher die ausreichende Absicherung der Immobilie mit einer Gebäuderatversicherung gegen Feuer-, Blitz-, Sturm- und Hagelschäden. Zudem ist sinnvoll, dass die Polizei Schäden am Gebäude durch Hochwasser, Erdrutsch, Schneelawine und andere Elementarereignisse abdeckt.

Besonders ist noch eine Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer notwendig. Denn wer den Zustand seines Hauses und Grundstücks nicht entsprechend kontrolliert, um diese gesetzlichen Verkehrssicherungspflichten einzuhalten, muss im Ernstfall für die Sach-, Personen- und Vermögensschäden, die anderen dadurch entstehen, aufkommen.

Die vorgenannte Mietausfallhaftpflicht deckt die Kosten dieses Risikos im Schadensfall ab. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Passanten infolge der Verletzung der Aufräum- und Räumpflicht des Vermieters verletzt werden oder aufgrund baulicher Mängel am Gebäude ein Unfall verursacht wurde.

Nicht immer kann man davon ausgehen, dass die Mietzahlungen pünktlich und in den regelmäßig festgelegten Zeiträumen eingehen und das Mietobjekt dennoch wie geplant abgewickelt wird. Eine Mietausfallversicherung springt für die offenen Zahlungen eines säumigen Untermieters maximal bis zu einer bestimmten Laufzeit ein, die durch eine Police abgedeckt ist. Je nach Ausgestaltung der Police können dabei Schäden wie Unterhaltsschäden aufgrund eines Mietnomades oder sonstige Mietschäden berücksichtigt werden.

Wenn es zu Streitigkeiten mit dem Mieter in Leipzig kommt

Zudem ist bei einer Vermietung noch eine Nuance zu beachten, denn ein Mietverhältnis ist nicht immer konfliktfrei. So profitiert beispielsweise ein Vermieter, der Schadensersatzansprüche o. ä. gegenüber seinem Mieter geltend machen möchte, von einer Rechtsschutzversicherung, wenn er über eine Mietrechtsschutzversicherung verfügt. Auch in anderen Fällen hilft diese Police einem Vermieter, wenn es zu einem Rechtsstreit mit seinem Mieter kommt.

Bei einer Mietrechtsschutzversicherung profitiert jedoch der Anspruchsteller, denn der Rechtsschutzversicherer übernimmt im Versicherungsfall die Prozesskosten (einschließlich Anwaltskosten) für den Vermieter – wenn eine vorher festgelegte Entschädigungssumme vom Vermieter erstritten wird, bevor der eigentliche Konflikt überhaupt vor Gericht kommt, sei es durch einen schriftlichen Vergleich oder außergerichtlich durch Anwälte.

Übrigens: Viele Haftpflichtversicherer, die in ihrer Haftpflichtschutzversicherung die damit verbundenen Anwalts- und Prozesskosten übernehmen, bezahlen auch ein Mediationsverfahren vor Gericht.

Dieser besondere Weg der außergerichtlichen Streitbeilegung eignet sich besonders für Streitigkeiten, bei denen sich die Parteien nach dem Streit wiedersehen, beispielsweise mit Nachbarn, sowie bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, deren Mieter weiterhin in der Mietsache wohnt. Sprechen Sie uns an – wir versichern Mieter, Vermieter, Eigentumswohnungen und Hausverwaltungen.